2005年，平静的中国楼市在市场经济的洪流中水涨船高，在造就了一大批中国新富的同时，也将产业自身逼到了一个微妙的境地。如今我们要做的不是回顾过去总结经验，而是展望未来，探讨如何解决老百姓日益强烈的住房需求和成片成片的无人楼之间的协调问题。

    当成交量逐步下降

    2008年7月8日，北京市房地产交易管理网公布的数据显示，6月份北京市期房住宅销售11900多套，相比5月份的7931套增长了51%。但从整个上半年的情况来看，“观望”二字已成为市场的主旋律，上半年总签约量比去年同期下降了2.4万多套，降幅达38%。

    统计显示，2月份受春节长假影响成为上半年交易量最少的一个月，此后虽然3月份出现过一次快速放量，但从4月开始，期房住宅的交易开始逐渐放缓。上半年所表现出的滞销状况在近5年也是首次出现，而它最先影响的就是各开发企业，而紧缩的货币政策和美国次贷危机等诸多不利因素更迫使他们必须通过快速销售回款来保证资金链的顺畅，于是，“打折促销”成了继“观望”之后楼市的又一热点词语。

    当“面粉”比“面包”还贵

    2008年7月10日，北京回龙观限价地再次遇冷，投标企业仅三家。回想前几年，像北京这样的S级城市，一旦有地皮供应，那么开发商几乎是闭着眼睛举牌，最终导致的结果就是“面粉”比“面包”还贵。

    而7月10日开标的“限价商品住房”昌平区黄土店地块与上周开标的回龙观限价房地块相距不远，开标场面看上去也要热闹一些，开发商来了五家，可有两家是来观摩的，真正投标的只有三家，跟回龙观限价房地块一样，又是刚刚达到政府要求的公开竞标必须有三家以上企业参与的最低标准。

    不过，黄土店地块真正属于限价房的面积只有1/3，其余为公建面积，商业利润相对会高一些。这家一直在房山区开辟业务的开发企业，就打算把这块地当作闯入城市新区的敲门砖。

    根据公示，黄土店地块的招标底价被确定为4亿7千5百万人民币，而三家开发企业的投标价最高的刚超5亿，而最低的是4亿9千1百万元。

    当救市成为话题

    目前北京部分楼盘打折力度不断加大，位于朝青板块的合声橄榄季，19套特价房，原价每平米19000元，现价直降7000元达到12000元；又据深圳媒体报道，深圳楼市成交量和均价成双降趋势，已经有部分贷款购房者把房子扔给银行，出现断供现象。股市震荡之后出现的救市声音，也传到了销售低迷的房地产市场。近日，相关调查显示，关于“政府现在是否有必要介入楼市微调政策”，80%以上的网友明确表示，北京楼市无需政府救市。

    而在理财网随机采访中，北京市民纷纷表示：“我觉得不应该救市，现在市场规律已经扭曲，价格太高，政府应该政策更加严厉。”、“我觉得应该救市，毕竟开发商都死了，就剩一两个了，不是市场垄断么。”、“我觉得救市应该倾向于大众。”

    当本质浮出水面

    就北京来说，目前，四环内的土地供应总量是北京土地供应总量的30％左右，五环以外的土地则占了70％，也就是说，目前在四环内的房产土地开发项目已经非常少了，即使能拿到地，其开发成本也会高出许多。具有决定性作用的环路交通，成为划定区域价值的主要标杆。北京二环内地段稀缺，最接近中心城区的四、五环成为城市发展与楼盘竞争最为激烈的地方；大多数自住需求的购买者选择内环线与外环线间。

    随着地铁10号线的开通，10号线周边的出租房屋成了“香饽饽”，理财网记者走访了10号线周边多家中介公司后发现，沿线许多房屋的租金都有所上涨，即便这样，有的地段还是供不应求，根据统计，10号线周边典型区域普遍上涨两成以上，成交量普涨35%。此外，自地铁10号线3月空载试运行以来，沿线各区域二手房价上涨幅度都达到了2.7%以上，高于同期二手房总体均价涨幅一倍以上。

    当热钱已虎视眈眈

    从2005年开始，时任摩根士丹利亚太首席经济学家的谢国忠一再指出：国内房地产存在严重泡沫。但是，摩根士丹利一边唱空，一边手不停地做多拿地。二月份有个数据说去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场，大量热钱的涌入，显示外资仍然看好中国楼市的后市，虽然目前中国各地的房价呈下降趋势，但在外资追捧下，房价大跌的可能性不高。

    7月14日，国家外汇管理局综合司新闻处发表声明称：有关媒体关于“国家外汇管理局负责人称中国并无热钱存在”的报道文章，该报道观点不代表外汇局。

    中国社会科学院专家张明日前发表的一份报告则称，在一定的经济学模型假设下，流入中国的热钱规模已达惊人的1.75万亿美元。而央行7月14日公布2008年上半年金融运行状况数据，6月末，国家外汇储备余额达到18088亿美元，同比增长35.73%。

    以往的经验提示，导致调控政策效果打折的重要原因，往往就在于匆忙“救市”。对楼市的调控向来与海外“热钱”的博弈息息相关。问题是，楼市面临调整，但“热钱”似乎并没有任何放弃涌入的打算。

    美国投资银行雷曼兄弟亚洲房地产主管MarkGabbay日前表示，数据显示目前外资机构在中国房地产市场的投资，依然是现金流入，目前市场一定的动荡和本地开发商面临资金压力，在外资眼中恰是会有更好的投资机会。和雷曼兄弟一样，更多的外资在等着中国楼市调整过程中的“抄底”机遇。而随着时间的推移，在开发商越来越紧张的情况下，将会有更多的热钱涌入中国楼市。

    我们怎么办？

    对此，理财网认为，房地产市场不像股市，从它最初的投资竞标拿地，到最后的销售，需要一个相对较长的时间。而经过几年时间的运作，如今中国楼市的泡沫已初步显现，但是这相对于整个行业来说，影响力还很有限。

    之所以有救市的呼声，是因为在看到万科、华远、首创等集团的成功投资之后，许多二、三线的开发商也照葫芦画瓢一般的投资S级城市。但是实质上具备投资价值的地块基本已经被房地产大鳄包圆，当人们的居住思维还没有完全调整之前，投资远郊区的二三线房地产开发商房子的价格就不得不高台跳水，由此平均下来，整个楼市的价格就有所下降。这种价格分布离散程度相当大的二元市场格局往往会让老百姓产生种种错觉。

    因此，理财网建议，暂且不要再救什么市，完全按照市场规律来决定楼市的走向。而等到真的不救不行的时候，再由国家出资将所有空闲房产收编，以限价房、廉租房等形式反还给老百姓，以缓解住房需求和住房供给之间的矛盾。

    就老百姓来说，现阶段开发商大规模拿地建房，预计在2010-2012年之间，大批成品房将陆续上市，那时也许会是买房的黄金时期。